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부가가치세

개요

부동산 등 재화의 취득 시 부가가치세법 제3조(납세의무자), 제4조(과세대상), 제9조(재화의공급), 제30조(세율) 등에 따라 10%의 부가세가 부과되며, 부가가치세법 제26조에 따르면, 토지는 취득 시 부가세가 면세되므로 건물에 대해서만 부가세가 부가되게 됩니다.
그러나 토지와 건물을 함께 공급하는 경우에는 토지·건물을 구분한 실지거래가액의 파악이 현실적으로 곤란하고, 기준시가에 의하여 배분하는 경우 그 부정확성으로 인하여 건물의 공급가액이 증가되어 불필요한 손실이 발생하게 됩니다. 따라서 감정평가로 합리적인 토지 ·건물 배분가액을 산출함으로서 부가가치세를 절세할 수 있습니다.

부과대상

국민주택규모(전용면적 85㎡)를 초과하는 주택 및 비주택(상가, 오피스텔 등)의 건물은 부가가치세 과세대상입니다.

해민감정평가법인 경기지사 토지 건물
주택 국민주택(전용면적 85㎡이하) 면세 면세
국민주택규모 초과 면세 과세
비주택(상가, 오피스텔 등) 면세 과세

근거법령

부가가치세법 시행령 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산)
부가가치세법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

  • 1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액.
  • 2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액.
  • 3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

감정평가의 효과

건물 부분에 부과되는 부가가치세는 전체분양가에서 토지, 건물의 구성비율에 따라 결정되며 단순히 기준시가에 의해 안분하는 경우 토지가액은 개별공시지가에 의해, 건물가액은 기준시가에 의해 산정됩니다.
이때 토지가액의 기초가 되는 개별공시지가는 일반적으로 시세 및 개발이익을 반영하지 못한 가격으로 이를 기준할 시 안분 계산에 있어 상대적으로 건물부분의 구성비율이 과도하게 되어 결과적으로 부가가치세가 증가되게 됩니다.
따라서 감정평가에 의해 토지·건물가액을 산정하여 안분하는 경우에 적정 토지가격이 반영되게 되며 건물부분에 대한 구성비율이 감소되어 종국적으로 부가가치세가 절세되는 효과가 있습니다.

예시)
구분 호별1)
분양가액
토지가액 건물가액 토지:건물
안분비율
부가가치세
기준시가기준 5억 1.5억
(개별공시지가)
1.5억
(기준시가)
5:5 2500만원2)
감정평가액 기준 5억 3억
(감정평가액)
2억
(감정평가액)
6:4 2000만원3)
검토 감정평가시 호별 부가세 500만원 절세
  • 1) 부가가치세 별도
  • 2) 5억 * 0.5(건물부분배율) * 0.1(부가세율)
  • 3) 2억(건물감정평가액) * 0.1(부가세율)

유의사항

사업시행자는 분양승인신청 전까지 검토를 완료하여야 하며, 분양승인신청서에 분양가액[토지비(대지비)], 건축비[부가가치세 포함]를 표기하여 시·군·구청장의 승인을 득하고 국세청에 부가가치세 신고에 활용하는 것이 바람직합니다. 단, 실무적으로 분양승인 후 부가가치세 신고 시 변경하는 것도 가능합니다.
또한 부가가치세는 계약의 종류(포괄양수도의 경우 면세)와 계약자의 입장(매입자, 매도자), 일반과세자-간이과세자 여부 등에 따라 부과기준 및 세율 등이 상이하니 자세한 사항은 세무전문가와 상담을 거치시기 바랍니다.


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